Contrato de compraventa

COMPARECEN
De una parte, DON EMPRESA 1, mayor de edad, D.N.I. AAAAAAA, y con domicilio a estos efectos también en Erandio, calle Avenida José Luis de Goyoaga, 32, 3a Planta, Dpto 307.Y DONA EMPRESA 2, mayor de edad, casada, con domicilio a estos efectos en Erandio (Bizkaia), Avenida José Luis Goyoaga, 32—3a planta, Dpto. 307, y con Documento Nacional de Identidad número BBBBBB.

Y de otra parte, Don CLIENTE1 y Doña CLIENTE2, Casados en Gananciales, con domicilio en CALLE DDDDDDD y D.N.I. número 000000000 y número 000000 respectivamente.

INTERVIENEN

Los primeros, actuando en nombre y representación de la mercantil RESIDENCIAL KOSSLER, S.L., domiciliada en Erandio (Vizcaya), Avenida José Luís Goyoaga nº 32, 3a planta, Dpto 307 , constituida con duración indefinida en virtud de escritura autorizada por el Notario de Bilbao, Don Vicente María del Arenal Otero, el día 28 de diciembre del año 2.017, nº de protocolo 2.239, con NIF nº B—95904777 , denominado en lo sucesivo EL PROMOTOR VENDEDOR.

Sus facultades como apoderados de la mercantil, le fueron conferidas en escritura autorizada el dia 28 de Diciembre de 2.017, y 16 de Abril de 2018 por el Notario de Bilbao, Don Vicente Maria del Arenal Otero, bajo el número 2.239 y 676 de su protocolo.

Don XXXXXX y Doña YYYYYYY, actuando en su propio nombre y derecho. En adelante se denominará a esta parte LA COMPRADORA.

Ambas partes, según intervienen, se reconocen poder y capacidad legal bastantes para obligarse en los términos del presente CONTRATO DE COMPRAVENTA, por lo que puestas previamente de acuerdo, libremente,

EXPONEN


I.- Que la mercantil, “RESIDENCIAL KOSSLER, S. L.”, es una sociedad promotora, que está llevando a cabo en el municipio de Erandio, en la Unidad de Ejecución nº 33 de Astrabudua, el desarrollo de una promoción inmobiliaria de viviendas libres (83), garajes, trasteros y locales comerciales.

II.- Que el edificio de nueva construcción contará con viviendas de l, 2, 3 y 4 dormitorios, garajes y locales comerciales. Todo ello conforme a la licencia de obras otorgada con fecha de 26 de junio de 2018 por el Ayuntamiento de Erandio, y el Proyecto de Edificación redactado por el estudio de arquitectos IA+B (Iñaki Aurrekoetxea & Bazkideak, S.L. ).

A estos efectos se hace constar que la parcela de terreno que albergará la promoción, tiene la calificación urbanística de suelo urbano edificable para Viviendas Libres, de acuerdo con la normativa urbanística (NNSS) del municipio de Erandio.

III.- Que entre los elementos del citado conjunto residencial que se va a construir en la Unidad descrita en el expositivo I, se individualizan los siguientes elementos objeto del presente contrato:
a.— Vivienda PORTAL X PLANTA X LETRA X tiene una superficie construida aproximada de XXXX m2, incluyendo los elementos comunes.

b.— Parcela-Trastero PLANTA X PARCELA 000 TRASTERO 000 con una superficie construida aproximada de YY m2 en los que están incluidos la parte proporcional de acceso y su rodadura y XX,YY respectivamente.

IV.- Que interesando a la COMPRADORA la adquisición de los elementos descritos en el Expositivo III, cuya distribución y calidades se especifican en los planos y memoria de calidades que se adjuntan al presente contrato, y a LA VENDEDORA transmitir las citadas propiedades, las partes llevan a efecto el presente contrato privado de compraventa con arreglo a las siguientes:


ESTIPULACIONES


Primera.- Obieto de la Compraventa.-
El VENDEDOR, vende al COMPRADOR, quien acepta y compra, los elementos anteriormente descritos en el Expositivo III del presente contrato, con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres les sean inherentes, libres de cargas y gravámenes y completamente libre de arrendamientos y ocupantes.

La VENDEDORA podrá durante el tiempo que dure la ejecución de las obras, formalizar cuantas operaciones de crédito estime convenientes, con garantía hipotecaria sobre el edificio y terreno, con la condición de que dicha hipoteca tendra que estar cancelada en el momento de la formalización de la escritura pública de compraventa, caso de no subrogarse la parte compradora en el préstamo hipotecario.

Segundas Precio de la Compraventa.-
El PRECIO de los elementos descritos en el apartado PRIMERO se fija de común acuerdo entre las partes en la cantidad total XXXX €, incrementada YYYY € en concepto de IVA, lo que hace un total de ZZZZZ €.

Tercera.- Forma de Pago.-
La forma de pago del objeto del presente contrato es la siguiente:a) Con anterioridad a este acto, la compradora entregó la cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000 €) IVA incluido, en concepto de reserva, en una cuenta bancaria a nombre del promotor Residencial Kossler, S. L.

b) En este acto, la COMPRADORA abona la cantidad de XXXX (XXXX €), importe correspondiente al 10% (IVA incluido) del precio
total y deducida la cantidad entregada a la reserva.

c) Posteriormente la COMPRADORA abonará aplazadamente otro 15% del precio total de la Compraventa, en concepto de ENTREGA A CUENTA, es decir, la cantidad de XXXX €, incrementada con YYYY €, en concepto de IVA, lo que hace un total de ZZZ €; este pago aplazado se materializará mediante cargo de los correspondientes recibos emitidos por el vendedor en la cuenta de ——— nº ——————— que la compradora ha designado para tal efecto, atendiendo al vencimiento de los siguientes
recibos:
FECHA IMPORTE
07 03 2019 XXXXX €

07 08 2019 YYYYY €

07 01 2020 ZZZZZ €

d) Y en cuanto al resto, es decir, la cantidad de WWWW €, incrementada en ZZZZ €, en concepto de IVA, lo que hace un total de XXXXX €, será abonada por la COMPRADORA, en el momento de la firma de la escritura de compraventa. Las cantidades entregadas por el comprador serán incrementadas por el tipo de IVA que en ese momento esté vigente, siendo el tipo impositivo en la fecha actual el 10%. Para el caso de que dicho tipo resultara modificado se realizará su repercusión en la cuantía y momento que proceda.

Cuarta.- Elevación a Escritura Pública de este Contrato y Cláusula Penal.-
La formalización notarial en escritura pública del objeto del presente contrato de compra-venta, se realizará dentro de los sesenta días siguientes a la expedición, por el Ayuntamiento de Erandio, de la preceptiva Licencia de Primera Ocupación (Cedula de Habitabilidad).

En unidad de acto al momento de formalización de la correspondiente escritura pública, será entregado por la compradora la cantidad aplazada del precio señalada en el apartado d) de la estipulación Tercera, haciendo entrega a su vez la vendedora a la compradora de las llaves del inmueble objeto de transmisión.

En el supuesto de que siendo notificada fehacientemente la COMPRADORA, con una antelación mínima de QUINCE DIAS naturales, no compareciera ésta a otorgar la correspondiente escritura pública, podrá dar lugar a que la VENDEDORA resuelva de pleno derecho el presente contrato, con las consecuencias jurídicas y económicas previstas en la estipulación sexta. Para ello bastará con que la parte VENDEDORA así lo notifique a la parte COMPRADORA en el domicilio que en este contrato queda indicado, y señalándose en la citada comunicación la Notaría en donde se realizará la escritura, asi como el día y la hora de la firma.

A tenor de lo dispuesto en los art. 1.279 y 1.280 del Código Civil, las partes de común acuerdo pactan en este acto que la firma de la escritura pública de compra—venta se realizará en la Notaría que la parte VENDEDORA designe para ello.

Quinta.- Entrega de la vivienda y anejos.-
La fecha de finalización de los trabajos de construcción, está prevista dentro del plazo máximo de VEINTE MESES (20 meses), desde la firma del Acta de Replanteo de la obra, una vez concedida la Licencia de Obras, y su finalización quedará acreditada con el correspondiente Certificado Fin de Obra de los técnicos; habiéndose cumplido este hito, se solicitará inmediatamente la Licencia de Primera Ocupación al Ayuntamiento de Erandio, para que una vez revisada la obra por los técnicos municipales nos concedan la Cedula de Habitabilidad de las viviendas, requisito inexorable para poder escriturar y entregar los inmuebles.

Por tanto, se estima como fecha aproximada para la entrega de las viviendas a los clientes en el mes de Septiembre del año 2.020.

No obstante lo anterior, las partes pactan expresamente, y en concepto de prórroga, que no se considerará retraso o incumplimiento por parte de LA VENDEDORA, en cuanto a la entrega del objeto de la compraventa, si la misma se realiza dentro de los seis meses siguientes a la fecha de finalización del plazo anteriormente establecido.

El incumplimiento del plazo anteriormente establecido de entrega por la PROMOTORA de los bienes objeto de este contrato, cuando ésta se deba a causas de fuerza mayor, entendiéndose como tales, las que sean imprevisibles o las que, siendo previsibles, fueran inevitables, no supondrán causa de resolución contractual. En todo caso, y de forma expresa, entre otras, se incluye como causa de fuerza mayor las lluvias y las huelgas. La fuerza mayor conllevará la suspensión, por el tiempo necesario, de las obligaciones de la PROMOTORA.

Si la vendedora, por realizarse las obras en un tiempo más corto de lo anteriormente previsto, adelantará el momento de la entrega del objeto del presente contrato, la COMPRADORA deberá aceptarla, adelantando los pagos del precio que pudieran estar pendientes en dicha fecha.

En el supuesto de que la PROMOTORA no se encuentre en disposición de entregar los bienes objeto de este contrato a la COMPRADORA en el plazo anteriormente descrito más la prórroga establecida, la COMPRADORA podrá optar por recuperar el dinero hasta ese momento abonado a la PROMOTORA.

Para recuperar las cantidades pagadas a la PROMOTORA, bastará con que una vez finalizado el plazo de entrega y la prórroga establecida y dentro de los DIEZ días naturales, la compradora, comunique de forma fehaciente a la VENDEDORA la intención de recuperar las cantidades abonadas.

Si la COMPRADORA no comunica a la VENDEDORA su deseo de recuperar las cantidades abonadas en el plazo anteriormente fijado de diez días naturales, se entenderá que sigue interesada en el objeto del presente contrato admitiendo una nueva prórroga de seis meses.

La cantidad resultante a devolver deberá ser puesta a disposición de la parte COMPRADORA en el plazo máximo de tres meses desde la comunicación fehaciente de la COMPRADORA al VENDEDOR.

Tanto si la COMPRADORA ejerce la opción de recuperar el dinero abonado, como si se concede una nueva prórroga, la COMPRADORA renuncia a pedir cualquier tipo de compensación o indemnización por el tiempo transcurrido hasta la devolución del dinero o la definitiva entrega del objeto del contrato.

Sexta.- Incumplimiento Contractual. Cláusula Penal.-
El incumplimiento por la COMPRADORA de la obligación de efectuar el pago de cualquiera de las cantidades mencionadas en los apartados c) y d) de la estipulación Tercera, producirá, si asi interesa al VENDEDOR, la resolución de pleno derecho del presente contrato, en los términos previstos en el artículo 1.504 del Código Civil.

En este supuesto LA VENDEDORA se quedará el 100% de las cantidades entregadas en concepto de ENTREGA A CUENTA, por la COMPRADORA, en concepto de indemnización por incumplimiento.

La resolución del contrato implicará de modo automático la inmediata recuperación por el VENDEDOR del objeto de este contrato, libre de cargas y gravámenes y posteriores, y pudiendo por tanto venderla a terceras personas, todo ello con renuncia expresa del Comprador a cualquier derecho o beneficio que pudiera concederle el artículo 1.154 del Código Civil.

Asi mismo, las accesiones o mejoras verificadas en las fincas, del tipo que sean, cederán a favor del VENDEDOR en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados.

Para el caso de que tuviese lugar la resolución unilateral del presente contrato por la VENDEDORA a causa del incumplimiento antedicho, serán de exclusiva cuenta y cargo de la parte COMPRADORA las costas judiciales y extrajudiciales por requerimientos, notificaciones, consignaciones y otros procedimientos seguidos a propósito de la resolución por incumplimiento y otros gastos, impuestos y arbitrios que se ocasionen por los documentos que hubiere que otorgar para resolver los bienes objeto de 1a compraventa al VENDEDOR.

En cualquier caso la demora o retraso por parte de la COMPRADORA en el pago de las cantidades aplazadas previstas en este contrato, devengará, a favor del VENDEDOR, un interés igual al interés legal vigente del dinero durante el plazo de la demora o retraso.

Séptima.- Reserva de Dominio.-
Este contrato se realiza con reserva de dominio, de tal forma que la COMPRADORA no adquiere la propiedad del inmueble objeto de este contrato, hasta que haya pagado, o garantizado a conformidad de la VENDEDORA, la totalidad del precio convenido, previa escritura pública de transmisión.

Octava.- Subrogación.-
La elevación a escritura pública de compra-venta, del objeto del presente contrato, se deberá llevar a cabo, por la parte COMPRADORA que figura en la estipulación Primera de este contrato. En el supuesto de que la parte COMPRADORA pretenda elevar a escritura pública el objeto de este contrato a nombre de persona física o jurídica distinta a ella, deberá previa y expresamente renunciar por escrito a los compromisos adquiridos en este documento, formalizándose en el mismo momento un nuevo contrato privado de compraventa entre la PROMOTORA y el NUEVO COMPRADOR.

El NUEVO COMPRADOR deberá cumplir con todas las obligaciones de este contrato y asumir las modificaciones o mejoras constructivas que la parte COMPRADORA haya podido introducir, obligándose al pago de las mismas.

Si por cualquier circunstancia no se produjese en el mismo momento la renuncia expresada anteriormente y la firma del nuevo contrato, la PROMOTORA exigirá a la parte COMPRADORA que figura en la estipulación PRIMERA el cumplimiento íntegro del presente contrato privado de compra-venta.

La renuncia y rescisión del presente contrato por la parte COMPRADORA se realizará mediantedocumento privado aportado por la PROMOTORA y firmado entre las partes con una antelación mínima de seis meses a la fecha de entrega de la vivienda que figura en la estipulación QUINTA.

Una vez firmada la renuncia y la rescisión del presente contrato, la PROMOTORA devolverá exclusivamente a la parte COMPRADORA las cantidades entregadas por ella hasta la fecha. En ese mismo momento el NUEVO COMPRADOR firmará el contrato privado de compraventa con la PROMOTORA y pagará mediante cheque bancario a nombre de la PROMOTORA la misma cantidad que hasta ese momento había desembolsado la parte COMPRADORA que figura en este documento.

Novena.- Modificaciones al Proyecto.-
La parte COMPRADORA podrá solicitar por escrito a la PROMOTORA ligeras modificaciones sobre los croquis del presente contrato. Estas modificaciones deberán ser aceptadas tanto por la PROMOTORA como por la Constructora y por el Arquitecto—Director de Obras y estar de acuerdo con la licencia de obras y normativa vigente. Los gastos que se produzcan serán siempre por parte de la COMPRADORA y los trabajos a los que se refieran dichas modificaciones no podrán ser realizados por gremios o contratas externos a la ejecución de la obra.

La VENDEDORA (PROMOTORA) podrá efectuar las modificaciones en el Proyecto 0 en la obra, que oficialmente le fueren impuestas por la autoridad competente, así como aquellas otras que vengan motivadas por exigencias administrativas, técnicas o jurídicas durante la ejecución de la obra.

La COMPRADORA autoriza también a la PROMOTORA para introducir en las obras mejoras de cualquier clase, incluso funcionales o de diseño, así como para, en el supuesto de existir dificultades de suministro en el mercado, sustituir alguno de los materiales proyectados por otros de características y calidad semejantes.

Décima.- Reserva de derechos derivados de la Obra Nueva.-
La parte Vendedora se reserva: El derecho de, en su dia, establecer las reglas por las que se regirá la Comunidad de Propietarios de la edificación de la que forma parte lo vendido en este documento. Sin perjuicio de tal libertad de establecer las normas que a su juicio mejor convengan para la correcta administración de la comunidad, queda desde ahora establecido que la Parte Vendedora podrá determinar la posibilidad de división, subdivisión y agrupación de bajos, viviendas, trasteros y garajes, tanto en sentido vertical como horizontal, asi mismo, podrá constituir las servidumbres que a su juicio estime necesarias.

La Parte Vendedora podrá en estas Normas establecer el reparto de gastos que a su juicio y conforme a los criterios que establece la Ley de Propiedad Horizontal, mejor convenga entre las distintas unidades de las edificaciones, especialmente los gastos de conservación, reparación, mantenimiento y reposición de unidades del portal, escalera, ascensores y sus luces, etc., y en general, regular las normas para el mejor uso, disfrute y utilización de los elementos comunes.

La Parte Vendedora podrá establecer servidumbres civiles, urbanísticas, administrativas o de cualquier otro orden que regulen de forma correcta el edificio y terrenos circundantes, para en su dia trasladar esas servidumbres a las normas de Comunidad en la forma que con mayor justicia, equidad y buen sentido regulen estas relaciones.

La precedente enumeración de facultades de la Parte Vendedora es puramente enunciativa yno limitativa, cuanto que el listado de facultades que antecede lo es como fórmula determinativa de la libertad que esta Parte Vendedora tendrá, en su día, en las correspondientes declaraciones de obra nueva o división horizontal, establecer estas normas de Comunidad que serán vinculantes para todos los adquirientes y propietarios actuales.

A tal efecto y desde este acto, la Parte Vendedora se reserva la facultad de formalizar las escrituras de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal, asi como de establecer las normas por las que se rija la comunidad de propietarios y de ejercer el resto de las facultades anteriormente enumeradas.

Asimismo, la Parte Vendedora queda facultada desde este momento para convocar y representar a la Compradora, a todos los efectos y asuntos que hayan de tratarse, en la primera junta de propietarios a fin de constituir una Comunidad, en la que se designarán los cargos de presidente, secretario, administrador y demás personas necesarias para atender a la conservación, limpieza y Vigilancia del edificio. Igualmente, queda facultada para contratar, en nombre de la Comunidad, los servicios necesarios para la puesta en funcionamiento del edificio en sus partes comunes, (energía eléctrica, ascensores, agua, etc.). En definitiva, la Compradora delega de forma expresa a La Vendedora, hasta una vez celebrada la junta de propietarios constitutiva, los derechos de voz y voto que le corresponden como propietaria.

Undécima.- Garantia de la Construcción.-
Según lo previsto en la normativa aplicable (Arts. 19 y 20 de LOE (Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación), LA VENDEDORA contratará previamente a la escrituración de los inmuebles, la correspondiente póliza de seguro decenal o seguro de daños estructurales, con el fin de garantizar durante un periodo de diez años, los posibles daños estructurales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen en la cimentación, los soporte, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, que comprometan directamente la mecánica y estabilidad del edificio.

Duodécima.- Garantía de las cantidades entregadas.-
Las cantidades que se entreguen a cuenta del precio de la vivienda objeto de compraventa serán garantizadas en los términos establecidos en la Ley 39/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación y en la Ley 57 / 1968, de 27 de Julio.

Decimotercera.- Gastos e Impuestos.-
Los gastos notariales, registrales, impuestos, arbitrios, que se deriven del presente contrato, asi como los correspondientes a la constitución de garantía sobre el precio aplazado serán de cuenta de la COMPRADORA.

Los gastos concernientes a la Declaración de Obra Nueva del objeto de este contrato, asi como los correspondientes a la constitución y división del préstamo hipotecario para la consecución de las obras, serán de parte de la VENDEDORA.

En consecuencia, el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, serán de cuenta del VENDEDOR.

Todos los gastos que se deriven de la comunidad de propietarios que en su dia se forme, serán de cuenta de la parte COMPRADORA, pudiendo exigir el VENDEDOR que al otorgamiento de la escritura pública se entregue, por la COMPRADORA, la cantidad de 200 EUROS en concepto de entrega a cuenta de dichos gastos, procediéndose posteriormente a su liquidación mediante factura detallada.

No obstante, para una mayor información sobre los tributos inherentes en la compra ypropiedad del inmueble, se sugiere a la COMPRADORA que la solicite de las Administraciones Central, Autonómica y Local.

A partir de la fecha, que para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, entrega de llaves y pago del precio, se señale en el requerimiento a que se hace mención en la Estipulación Cuarta, serán de cargo del COMPRADOR las contribuciones, arbitrios e impuestos, correspondientes a su propiedad, aún en el caso de que dichos gastos fueren exigidos al VENDEDOR como titular registral.

Decimocuarta.- Información y Régimen de Protección de Datos.-
EL COMPRADOR declara que la información por él facilitada es exacta y autoriza expresamente a que los datos de carácter personal que figuran en el presente contrato o los que en el futuro pueda facilitar en relación con el mismo, sean registrados en los ficheros automatizados de RESIDENCIAL KOSSLER, S. L., con la finalidad de su utilización por el propio VENDEDOR/ PROMOTORA para la gestión de la relación contractual.

EL COMPRADOR autoriza al VENDEDOR a comunicar dichos datos a la entidad financiera CAJA RURAL DE NAVARRA, domiciliada en la calle Plaza Fueros de Navarra nº 1, 31003, Pamplona, con la finalidad de que por ésta le sean remitidas, cualesquiera informaciones o prospecciones, personalizadas o no, sobre productos o servicios comprendidos dentro de las actividades propias de su objeto social.

El COMPRADOR, en virtud de la presente estipulación se considera informado de la citada cesión al cesionario antes referido.

Los datos podrán ser conservados en los ficheros de RESIDENCIAL KOSSLER, S. L., y en los de los cesionarios, incluso una vez finalizada la relación contractual con el COMPRADOR, exclusivamente para las finalidades anteriormente previstas y, en todo caso, durante los plazos legalmente establecidos, a disposición de las autoridades administrativas o judiciales.

El responsable del tratamiento es RESIDENCIAL KOSSLER, S. L., con domicilio en Erandio, (Vizcaya), C/ José Luís de Goyoaga 32, 3a plta, pudiendo el COMPRADOR ejercitar gratuitamente los derechos de acceso, rectificación, cancelación de datos y oposición, en este último caso, exclusivamente en los supuestos prevenidos por la Ley salvo para la gestión contractual VENDEDOR—COMPRADOR.

Decimoguinta.- Notificaciones.-
Para las notificaciones a que hubiere lugar en virtud del presente contrato las partes señalan como domicilio los expresados en la comparecencia, siendo responsabilidad de las dos partes el comunicarse cualquier cambio en los mismos.

Todos los recibos correspondientes a los pagos se domiciliarán en la cuenta que la parte COMPRADORA ha designado en el apartado c) de la Estipulación TERCERA.

Decimosexta- Sumisión.- Las partes contratantes pactan expresamente que cualquier discrepancia que pudiera surgir entre ellas, con respecto a la interpretación, condicionamiento, cumplimiento o ejecución del presente contrato, así como cualquier litigio o diferencia que pueda derivar de esta relación jurídica, se resolverá. ante los Tribunales y Juzgados del término municipal de Getxo.

En prueba de conformidad con lo que antecede, ambas partes aceptan y firman el presente documento, que se extiende por duplicado, en el lugar y fecha expresados en el encabezamiento.

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